Doporučuji

Doporučení majiteli k plánovanému prodeji

Všiml jsem si, že v inzerátu uvádíte termín stěhování a asi i dokončení prodeje k 30. 9. Rád bych Vás touto cestou zcela nezávazně a v dobré víře upozornil na jedno zásadní právní a finanční riziko, které z nastavených podmínek vyplývá. Může Vás totiž stát stovky tisíc korun na daních.

Pravděpodobně se domníváte, že pro osvobození od daně z příjmu při prodeji stále platí starý 5letý časový test. Jelikož jste ale nemovitost nabyl v září 2021, spadáte již pod novelu zákona účinnou od 1. 1. 2021, která tento test prodloužila na 10 let.

Z veřejně dostupných informací, stavu nemovitosti a samotné délky inzerce je zřejmé, že:

1. Nesplňujete podmínku 2 let vlastního bydlení bezprostředně před prodejem, protože už přes rok prokazatelně bydlíte jinde ve vlastním.

2. Nesplníte ani podmínku reinvestice do nového bydlení, jelikož své bytové potřeby již máte vyřešené. Těžko se do toho navíc bude uplatňovat koupě mobilheimu nebo vybudovaná jímky bez povolení, které se do daňově uznatelných investic standardně nepočítají.

Pokud se nemovitost nyní prodá za zmiňovaných 2 400 000 Kč, Finanční úřad (který má dnes automatizované propojení s katastrem nemovitostí) bude vyžadovat 15% daň z příjmu z čistého zisku.

Při nákupní ceně 735 000 Kč z roku 2021 a po odečtení odhadované 8% provize realitní kanceláři Vám zde vznikne čistý zisk kolem 1,5 milionu Kč. Finanční úřad standardně uznává pouze oficiální faktury za rekonstrukci, přičemž stav nemovitosti a historii na internetu si dokáže velmi jednoduše dohledat a ověřit.

Při čistém zisku 1,5 milionu Kč pak řádná daň z příjmu činí přibližně 225 000 Kč. S touto částkou, o kterou se Vám čistý výnos z prodeje sníží, je dobré při prodeji počítat.

Z čistě ekonomického hlediska by pro Vás bylo rozumnější nemovitost raději stáhnout z prodeje, nechat si ji, využít velmi štědré dotace na opravu a prodat ji až po uplynutí 10letého testu (tedy po září 2031). Ta daň je v tomto případě zbytečně velká a prodej se Vám teď nevyplatí. 

Hlavně by byl hřích, prodávat takový krásný historický skvost s obrovským potenciálem !!!